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房东和租客注意!长租公寓频现跑路,别做冤大头

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发表于 2020-9-20 20:58:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

长租公寓企业高管失联,公司员工工作群被解散,租客交了房租却无家可归,房东的租金也没有进账。近日,这样的情况在杭州、上海、重庆、成都等多地上演,长租公寓将成为地产圈的“P2P”?长租公寓平台频现“跑路”8月27日,有杭州的租客表示,刚在长租公寓友客交了2万多元房租,中介就拿钱跑了。8月29日,杭州又一家长租公寓巢客“跑路”。同期,上海岚越企业管理咨询有限公司(即岚越公寓)在浦东的办公室,也是人去楼空。在成都,巢客遇家、连合之家等多个包租公司亦突然失联,疑似卷走房租跑路。据媒体报道,仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万人,涉及金额达3亿元左右。目前,至少还有包括适享、海玛等在内的多家房屋租赁企业的创始人或主要负责人失联,波及西南、华南、华东等多个省份城市,涉及数以万计房源的房东和租客。

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微博上,有视频显示杭州一长租公寓平台的物业大门紧锁。为何会出现这种情况?贝壳研究院高级分析师黄卉认为,核心原因是企业商业模式存在部分脆弱性以及灵活性差的问题。疫情的冲击,加速暴露了企业商业模式的问题。目前大部分长租公寓采取的都是包租模式,从业主处租赁房源,之后经过装修再出租给租客。“装修和运营需要较高的成本投入,所以租金成本高。”黄卉说,“而且,通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同,在约定期限之后租金会按比例增长。但在遭遇市场风险和变动的情况下,仍然要按约定缴纳租金,给企业经营带来了较大的成本压力。”“长租公寓企业理论上来讲应当‘以出定收’”,黄卉认为,即根据出房情况来决定收房速度,将库存维持在健康水平。“现实中,部分小企业为了拓展规模,收房相对激进,但出租能力低导致房屋空置率较高,企业现金流难以抵御市场风险。”多地协会紧急发风险提示面对长租公寓的“爆仓跑路”现象,上海、广州、海口、合肥、成都等城市的相关地产协会近日纷纷发布住房租赁市场风险提示。成都市房地产经纪协会除了在8月28日发布风险提示外,还于近日表示将开展住房租赁企业专项排查工作。“这些企业以住房租赁名义采取‘高进低出’(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、‘长收短付’(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)高风险经营模式开展诈骗行为,最终导致房东租金收不回来,租客房财两空。”广州市房地产租赁协会称,要谨慎选择租赁企业!房东、租客如何避免成冤大头?上海市房地产经纪行业协会提醒,房东、租客在委托经营或租房过程中,应多方了解周边住房的市场租金价格,警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险。“房东将住房委托给公司时,对委托价格明显高于市场租金水平的,要提高警惕;租客租赁住房时,对租金明显低于市场租金水平的,要慎重。”广州、海口、合肥等地协会还建议,租客在签订租房合同时,使用住房租赁合同示范文本。

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微博上,有租户以低租金租到房子,却发现物业公司疑似出事。易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网表示,多地协会的通报提示了一种风险,即“租金的支付周期越长风险越大”。“这也是这两年长租公寓中的一个新情况。部分长租公寓企业为了加快融资,往往要求租客支付周期长的租金,这是需要警惕的。后续租客应对支付周期有足够的重视和了解。”严跃进说。“租客支付房租时,一般不超过3个月的支付周期,避免一次性支付较大额度房租,并向约定账号支付房租。”上海市房地产经纪行业协会建议,租客承租房屋时,还要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”等相关条款,是否需要额外签订相关贷款补充协议等。长租公寓会成地产“P2P”吗?长租公寓接连“跑路”让一批租客、房东谈“租”色变,进入低信任度阶段。“类似下一个跑路的各种‘P2P’?”有网友问。“2019年很多的长租公寓机构鼓励租客使用租金贷,运用低租金的模式提前收回租客一年的租金去扩张规模,存在的风险很大,运营不下去就采用跑路的方式,确实很像P2P。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为。

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资料图。中新社记者 泱波 摄剑指住房租赁市场秩序混乱的现象,2019年12月,住建部、国家发改委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度等作出明确要求。中新网注意到,2020年,多地已启动资金监管新举措,进一步限制“二房东”们。4月16日,南京市发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》及租赁机构托管协议示范文本,要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度。南京规定,采用“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁机构,应将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户,设立经营规模相匹配的风险保证金,并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。8月7日,西安发布《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》,明确从2020年10月1日起,住房租赁行业管理部门将对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。8月13日,杭州也发布相关规定:9月30日前,“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源,应将对应房源的风险防控金缴交到位;对存量委托房源,应缴交风险防控金30%,剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。长租公寓还有没有未来?贝壳研究院统计显示,2020年上半年,长租公寓出租率明显下降、违约率提升,同时仍然需要正常给业主支付房租,企业现金流普遍吃紧。同时,疫情期间租赁企业的管理成本提升。再加上各地的风险提示和监管收紧,长租公寓还是门好生意吗?王小嫱认为,国内的长租公寓运营还在起步阶段,目前还未有一家机构实现盈利,但通过几年的摸索,机构对运营的方向更加清晰,在政策的倾斜下,未来长租公寓仍有机会。

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资料图:成都城区一角。中新社记者 刘忠俊 摄“长期看,长租公寓行业向好发展的趋势不会变。”黄卉也看好长租公寓的未来,她认为,虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境,但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。“品质居住是消费升级背景下的必然需求,也是消费者用脚投票的结果,这种市场需求的动力并未改变。”黄卉表示,疫情会加速行业洗牌和进化,经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰,行业集中度不断提升。“长租公寓要想持久运营下去,要加强自身运营,做好对租户的保障,从而提高续租率,降低房源空置带来的成本增加”,王小嫱表示,付款方式不应该依赖金融手段,降低“租金贷”付款方式的占比,对长租公寓来说并不一定是坏事。你租房吗?未来会否选择长租公寓?

来源:中国新闻网







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